Az állampolgári jogok országgyűlési biztosának
Jelentése
az OBH 1812/2005. számú ügyben

Előadó: dr. Endrődi Zsuzsa
A vizsgálat megindulása
A Lágymányosi VIII. számú Lakásszövetkezetből (továbbiakban: Lakásszövetkezet) kivált 1111. számú Lakásfenntartó Szövetkezet (továbbiakban: Szövetkezet) elnöke panasszal fordult hozzám amiatt, hogy tizenhárom éve nem tudja elintézi, hogy a Szövetkezet lakás ingatlanjait a megfelelő helyrajzi számon vegyék nyilvántartásba. Kérte a segítségemet ahhoz, hogy a Szövetkezet tulajdonjoga rendezést nyerjen. 
A tulajdonjog és a jogbiztonsághoz való jog sérelme miatt indítottam vizsgálatot. 

A megállapított tényállás:
A panaszbeadványból, és a mellékletként csatolt helyszínrajzból megállapíthatóan a szövetkezeti házak a természetben az Irinyi József u. 25-29. (A épület) és az Irinyi József u. 19. (B. épület) és az Egri József u. 24-26. (C épület), szám alatt találhatók. 
Az ingatlan-nyilvántartási térkép szerint az Irinyi József u. 25-29. házszámú ingatlan helyrajzi száma 4134/31-33, az Irinyi József u. 19. házszámú ingatlané 4107/25, és az Egri József u. 24-26. házszámú ingatlan helyrajzi száma 4134/24-25. 
Ezek közül a 4107/25. hrsz.-ú ingatlan azonban nem került a Lakásszövetkezet tulajdonába. Az ingatlan-nyilvántartás szerint a Magyar Állam a tulajdonosa, és a tulajdoni lapon széljegyként a Kincstári Vagyoni Igazgatóság vagyonkezelői jogának bejegyzési kérelme szerepel.
A panaszos elmondása szerint a Lágymányosi VIII. számú Lakásszövetkezet alakuló közgyűlése 1963. október 2-án ült össze, amelyen a XI. kerületi Tanács VB. Építési Osztályának vezetője elnökölt. A közgyűlés az elnök javaslatára úgy határozott, hogy a telket, a szövetkezeti házakban lévő, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket, az épületeknek a közös használatra szolgáló részeit a lakásszövetkezet tulajdonaként telekkönyvi törzsbetétbe fogják bejegyeztetni és felhatalmazzák az Országos Takarékpénztárt, hogy a telkekre vonatkozó adatokat (telekkönyvi betét, helyrajzi szám) később írhassa be a jegyzőkönyvbe. 
A 23.282/1967. számú telekkönyvi végzés és az ennek alapjául szolgáló közgyűlési jegyzőkönyv szerint az Irinyi József u. 25-29. házszámú A jelű épületet a 4134/33 hrsz.-on telekkönyvezték annak ellenére, hogy a 4134/31 és a 4134/32 hrsz.-on is fekszik az épület. 
Az Irinyi József u. 19. házszámú B jelű épületet a 4107/25. hrsz.-ú ingatlan helyett a 4134/31 hrsz.-on vették nyilvántartásba. 
Az Egri József u. 24. szám alatti C jelű épületet a 4134/24. hrsz.-on tartják nyilván, pedig az épület nagyobb részt a 4134/25 hrsz.-ú ingatlanon fekszik. 
A Szövetkezet megalakulása után négy évvel megszületett telekkönyvi végzést nyilvánvaló hibái ellenére nem fellebbezték meg. A Lágymányosi VIII. számú Lakásszövetkezet vezetői jószándékú, de ilyen ügyekben teljesen tájékozatlan emberek voltak, és megbíztak a közreműködő szervek [Fővárosi Építőipari Beruházási Vállalat (FŐBER), Építési Hatóság, OTP] hozzáértésében. 
1992-ben tisztségviselő váltásra került sor, majd ezt követően az Irinyi József u. 19. szám alatti B jelű épület kivált az anyaszövetkezetből és 1111. Lakásfenntartó Szövetkezet néven önállóvá vált. A szétválással kapcsolatos okiratok elkészítése során derült fény a hibás telekkönyvi állapotra. 
A Szövetkezet elnöke megkereste a Kincstári Vagyoni Igazgatóság Közép-magyarországi Regionális Igazgatóságát (továbbiakban KVI) a tulajdonjog rendezése érdekében. 
2004. október 28-án kelt levelében a KVI az ügy rendezésére azt az ajánlatot tette, hogy zártkörű értékesítés útján –az ingatlanforgalmi értékelésben meghatározott értéknél kedvezőbb áron– vegye meg a Szövetkezet az épület alatti telket, vagy a Fővárosi Önkormányzat per útján szerezze meg a Kincstártól, és adja át a Szövetkezetnek. A 4134/32 és a 4134/25. hrsz.-ú ingatlanok tulajdonjogát ugyanis, tekintve, hogy azok a kisajátítási eljárás során a FŐBER kezelésébe kerültek, az önkormányzati törvény alapján a Fővárosi Önkormányzat szerezte meg, és tulajdonosi nyilatkozattal adta a lakásszövetkezet tulajdonába. 
A KVI-nek ezt az álláspontját a 2006. áprilisában történt megkeresésemre a vezérigazgató megerősítette. 
Az ügyben megkerestem a Főpolgármesteri Hivatal Vállalkozási és Vagyonkezelési Ügyosztályát vezetőjét is, hogy álláspontját kérjem a szóban forgó ingatlan tulajdonjogának rendezése érdekében. Az ügyosztály vezetője tájékoztatott arról, hogy a Fővárosi Tanács VB. kisajátításában, a FŐBER bonyolításával történt az egész beruházás, mely magában foglalta a 4107/25 hrsz.-ú ingatlant is. Vélhetően erre a földrészletre is fel kellett volna jegyezni a FŐBER kezelői jogát, és akkor ennek az ingatlannak a tulajdonjoga is rendezhető lett volna. A beruházástól eltelt tetemes idő miatt ennek bizonyítására okiratokat nem tudott felkutatni. Az ügyosztályvezető véleménye szerint méltánytalan, hogy a kezelői jog bejegyzésének elmaradása miatt a szövetkezeti tagok az egyszer már megvásárolt földterületet újból megvásárolják, míg a „szerencsésebbek”, akik ingatlanánál ez a mulasztás nem történt meg, rendezni tudták a tulajdonjogukat a vételár ismételt megfizetése nélkül. 

Érintett alkotmányos jog
1949. évi XX. törvény a Magyar Köztársaság Alkotmánya
2.§ (1) A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam.
13. § (1) A Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot 

A vizsgálat megállapításai:
A Fővárosi Kerületek Földhivatalánál (továbbiakban: Földhivatal) a helyszínen megtekintettem a 23.282/1967. számú telekkönyvi végzést, a XI. kerületi Lágymányosi VIII. számú Lakásszövetkezet alakuló közgyűlési jegyzőkönyvét, és a 4107/25 hrsz.-ú ingatlan telekkönyvi betétjét, valamint az 1963-ban és 1977-ben készült ingatlan-nyilvántartási térképet. Megállapítottam, hogy a 4107/25 hrsz.-ú ingatlant az 1939. október 28-án kelt bejegyzés szerint közterületből alakították ki, házhely (udvar) az Irinyi József u. 19. sz. alatt a Lágymányoson megjelöléssel. 
A házszám nem változott, az ingatlan a telekkönyvi betét szerint és az 1963-ban, majd 1977-ben készült és a jelenleg is hatályos ingatlan-nyilvántartási térkép szerint is az Irinyi József u. 19. szám alatt fekszik. Tulajdonosa Budapest Székesfőváros Közönsége volt, majd az ingatlan-nyilvántartás szerkesztésekor a Magyar Államot tüntették fel tulajdonosként anélkül, hogy ennek alapjául jogszabályt, vagy okiratot megjelöltek volna. Kezelője az ingatlannak nem volt. 
Arra nézve okirat a Földhivatalnál nem volt fellehető, hogy az A és a C épület földrészleteit összevonták volna egy helyrajzi szám alatt, és az erre vonatkozó kérelmet ingatlan-nyilvántartási átvezetésre benyújtották volna.
A megtekintett iratok alapján következtetni lehet a téves telekkönyvezés okára. A szóban forgó 4107/25 hrsz.-ú ingatlan, mivel a Főváros tulajdonában volt, a kisajátítási eljárásokról készült dokumentumban nem szerepelt. Vélhetően ezért maradt el a FŐBER kezelői jogának feljegyzése, és ezért nem szerepeltették a közgyűlési jegyzőkönyvben sem. 
A megtekintett iratokból megállapíthatóan a szövetkezeti lakások nyilvántartását elrendelő telekkönyvi határozat megegyezik a közgyűlési jegyzőkönyvben foglaltakkal, ezért a szövetkezeti lakások téves telekkönyvezése miatt a Földhivatal mulasztása nem állapítható meg. A telekkönyvi határozat illetve az ingatlan-nyilvántartás kiigazítását csak olyan új közgyűlési jegyzőkönyv(ek) alapján lehet kérni, amelyek helyesen tartalmazzák a helyrajzi számokat. 
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 29. §-a szerint jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének -ha törvény másként nem rendelkezik- olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek közjegyző által hitelesített másolata alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését módosulását, illetve megszűnését igazolja, továbbá tartalmazza a bejegyzést, feljegyzést megengedő nyilatkozatot az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett, vagy közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult részéről. Jelen esetben az új közgyűlési jegyzőkönyvön kívül az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos, a Magyar Állam, illetve a vagyonkezelői jog jogosultjának a KVI-nek a megengedő nyilatkozata volna szükséges ahhoz, hogy a B jelű épületet valóban azon a helyrajzi számon vegyék nyilvántartásba, ahol megépítették. 
Ilyen nyilatkozatot adott a Fővárosi Közgyűlés Tulajdonosi Bizottsága 2004. augusztus 19-én, amikor telekkönyvön kívüli tulajdonosnak ismerte el a Lakásszövetkezetet az Irinyi József u. 27. szám alatti, 4134/32 hrsz.-ú, és az Egri József u. 24. szám alatti 4134/25 hrsz.-ú ingatlanok esetében. 
A KVI azonban az államháztartásról szóló 1992. évi XXXVIII. törvény 108.  §-a alapján a Szövetkezet ingyenes tulajdonszerzési igényét nem tarja teljesíthetőnek. 
A Lakásszövetkezetnek, illetve jogutódjának a Szövetkezetnek ingyenes tulajdonszerzési igényét alátámasztják a beruházás idején hatályban volt 20/1959.(IV. 16.) számú Kormány rendeletben foglaltak. A 2. § szerint a lakásszövetkezeteket a fővárosban, megyei és járási jogú városokban és ipari településeken lehet –a tanácsok végrehajtó bizottságainak segítségével– szervezni a területükön működő állami és szövetkezeti szervek, vállalatok, intézmények hivatalok és szakszervezeti szervek közreműködésével. A szervező bizottságban a dolgozók mellett a tanács végrehajtó bizottsága, a szakszervezet, valamint az Országos Takarékpénztár képviselője is részt vesz. A lakásszövetkezeteket – a gazdaságos üzemeltetés követelményeinek figyelembevételével– általában összefüggő területeken levő épületcsoportonként kell megszervezni; Lakásszövetkezeteket házanként is lehet szervezni. 
A 9. § szerint a lakások árát a telekár és a lakásszövetkezeti ház megvalósítási költségeinek figyelembevételével kedvezményesen kell megállapítani Az ármegállapítás rendszerét és módját, valamint a kedvezmény mértékét a pénzügyminiszter és az építésügyi miniszter az Országos Árhivatal elnökével együttesen állapítja meg. A 16. § szerint a lakásszövetkezeti építkezés finanszírozása, bankszerű ellenőrzése és a lakásszövetkezetekkel összefüggő hitelműveletek pénzügyi lebonyolítása a Takarékpénztár feladata. 
A fentiekből következik, hogy az állami szerveknek a szövetkezeti lakások árát a telek árának figyelembe vételével kellett megállapítaniuk. Következik az is, hogy a szövetkezeti lakás beruházások elsősorban az állami és tanácsi szervek közreműködésével, és az OTP bonyolításában folytak. 
A beruházók és a tanácsok végrehajtó bizottságai készítették elő a területrendezési, kisajátítási eljárásokat, és az OTP közreműködésével gondoskodtak a telekkönyvezéshez szükséges okiratok elkészítéséről. 
A korabeli jogszabály, és a beruházás bonyolításának ismeretében megállapítható, hogy a Lakásszövetkezetnek ugyancsak nem róható fel a kialakult rendezetlen tulajdoni állapot. Ezért méltánytalannak tartom, hogy a beruházáskor közreműködő állami szervek mulasztásának következményeit a Szövetkezet tagjai viseljék, és a telek árát (a mai piaci áron történő értékbecslést alapul véve) ismét megfizessék. 
A vizsgált esetben a Földhivatal és konkrét állami szerv mulasztását a rendezetlen tulajdoni állapot előidézésében megállapítani nem tudtam, de nem kétséges, hogy a kialakult helyzet sérti a Szövetkezet tagjainak tulajdonhoz és jogbiztonsághoz való jogát.

Ajánlás
Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény 20. §-a alapján ajánlom a sérelem orvoslása érdekében pénzügyminiszternek, aki az állami vagyonnal való gazdálkodás körében irányítja a Kincstári Vagyoni Igazgatóságot, hogy vizsgálja felül a KVI álláspontját, és intézkedjen annak érdekében, hogy a tulajdonjog rendezésére a Szövetkezet tagjaira méltányos megoldás szülessen. 
A jelentés egy példányával értesítem a miniszterelnöki hivatalt vezető minisztert, a KVI vezérigazgatóját, a főpolgármestert és a Szövetkezet elnökét is. 

Budapest, 2006. november 20.

Lenkovics Barnabás sk.